종부세 개편 총정리 — 2026 현행·2027·2028, 무엇이 얼마나 달라지나

한눈에 보는 2026·2027·2028년 종부세

기본공제와 별도로 과세대상 여부를 먼저 가르는 기준은 2027년부터 1세대 1주택 14억 원, 그 밖의 경우 9억 원입니다. 표의 공제액과 과세대상 기준을 같은 개념으로 보면 안 됩니다.

2026-08-03 발표 당초안과 달리, 2026-09-01 국무회의 확정 정부안은 비거주 1주택 기본공제를 현행 12억 원으로 유지하고 세부담상한도 현행 150%로 유지했습니다.

1세대 1주택 — 공제와 거주 여부가 만드는 차이

개편 시나리오에서 1세대 1주택 기본공제는 거주 주택이면 14억 원, 거주 주택이 아니면 12억 원입니다. 연령·보유·거주기간에 따른 세액공제와 금액 한도도 함께 작동하므로, 공시가격만 같다고 결과가 같지는 않습니다.

정부 세제개편안 문답자료의 사례(공시가격 20억 원, 60세, 10년 보유·거주 1주택)는 종부세와 농어촌특별세 합계가 2026년 약 91.0만 원, 2028년 약 76.0만 원, 총 보유세는 각각 약 573.4만 원·558.4만 원입니다. 같은 조건을 계산기로 돌리면 원 단위로 910,080원·760,320원(총 보유세 5,734,080원·5,584,320원)이 나와 정부 수치와 일치합니다. 같은 조건을 바꿔 보려면 종부세 개편 비교 계산기에서 확인할 수 있습니다.

다주택 — 일반공제와 2028년 80% 비율

개편 후 일반 기본공제는 4억 원이고, 거주 주택의 공시가격이 본인 보유 주택 공시가격 합계에서 차지하는 비율에 따라 최대 5억 원이 더해집니다. 거주 주택을 지정하지 않으면 이 추가분은 없습니다.

3주택 이상은 2028년 이후 공정시장가액비율 80%가 적용되는 중과 사유입니다. 2028년 세율표는 0.5%·0.7%·1.3%·2%·3%·4%·5%의 통합 체계지만, 과세표준을 만드는 비율이 일반 70%와 중과 80%로 갈립니다.

부부 공동명의 1주택 — 인별 과세와 특례 신청

공동명의 1주택은 각자의 지분에 인별 공제를 적용하는 방식과, 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자로 계산하는 특례 신청 방식을 비교해야 합니다. 개편 후 인별 과세 기본공제는 거주 주택이면 각 9억 원, 비거주 주택이면 각 6억 원입니다.

어느 방식의 부담이 작은지는 공시가격, 지분, 연령과 보유·거주기간에 따라 달라집니다. 종부세 개편 비교 계산기는 두 방식을 함께 계산합니다. 1세대 1주택자 계산 특례는 9월 16일~30일에 신청하면 적용될 수 있고, 한 번 신청하면 다음 해부터는 변경 사항이 있을 때만 변경신청합니다.

재산세와 종부세는 어떻게 이어지나

종부세 계산에는 종부세 과세대상 주택분에 이미 부과된 재산세 상당액을 빼는 중복분 공제가 있습니다. 이 글에서는 중복분이 공제된다는 구조까지만 다루며, 물건별 재산세 과표와 배분 공식의 상세는 계산 결과에서 확인하는 편이 낫습니다.

계산기가 반영하지 않는 것

계산기는 공개된 기준을 단순 적용합니다. 납부유예, 합산배제 임대주택, 공사기간 거주 인정, 인구감소지역 주택 수 제외 같은 특례와 개별 사실관계는 반영하지 않습니다.

입력 조건에 따른 세 시나리오는 종부세 개편 비교 계산기에서 비교할 수 있지만, 실제 고지 세액과는 다를 수 있습니다.

참고 자료

• 종합부동산세법
• 재정경제부 — 2026년 세제개편안(국무회의 의결 보도자료·상세본)