양도세 개편 총정리 — 12억 비과세·다주택 중과·장특공제 변화

세 시나리오를 가르는 축

다주택의 개편 1단계 공제율은 거주 연 2(2년 이상 거주한 경우만)·최대 30%와 보유 연 1%·최대 15% 가운데 큰 값입니다. 개편 2단계에는 2년 이상 거주한 경우의 거주 연 2%·최대 30%만 남습니다. 조정대상지역 중과대상 주택은 두 단계 모두 제외됩니다.

장기공제 체계와 별도로 양도소득 기본공제는 일반 250만 원이며, 정부안은 2027년 양도분부터 거주 10년 이상인 1세대 1주택자가 30억 원 이하 주택을 특수관계인이 아닌 자에게 양도하면 2500만 원을 적용하는 내용입니다(계산기는 특수관계인 여부를 확인하지 않습니다).

1세대 1주택 12억 비과세 — 유지되는 것과 새 공제 요건

세 시나리오 모두 1세대 1주택 비과세 기준금액은 12억 원입니다. 보유기간 2년 요건도 유지됩니다. 다만 2017-08-03 이후 취득했고 취득 당시 조정대상지역인 주택은 거주 2년 요건을 함께 확인합니다.

이 비과세 규칙과 별도로, 2028년·2029년 개편 장기거주 소득공제는 1세대 1주택이라도 거주기간이 각각 2년·2년 미만이면 전면 배제됩니다. 12억 원 비과세 자체에 2028년부터 일괄적으로 새 거주 요건이 생긴다는 뜻은 아닙니다.

취득일과 거주기간을 반영한 결과는 양도세 개편 비교 계산기에서 세 양도 시점으로 나누어 볼 수 있습니다.

다주택 중과는 지금도 적용 중입니다

조정대상지역 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝나, 2026년 5월 10일 이후 양도분에는 현행 +20%p(2주택)·+30%p(3주택 이상)가 적용되고 있습니다(2026년 5월 9일까지 체결한 매매계약의 경과규정은 별도). 정부안은 2027·2028년 가산을 한시적으로 완화한 뒤 2029년부터 원래 수준으로 돌아가는 내용입니다.

다주택 중과 한시 완화 일정(정부안)과 가산세율

위 가산은 양도 당시 조정대상지역에 있는 다주택자의 주택을 기준으로 합니다. 중과대상 주택은 세율이 완화되는 기간에도 장기보유특별공제가 계속 배제됩니다. 계산기는 소득세법 제95조제2항과 정부 세제개편안 문답자료에 따라 이 배제를 세 시나리오에 반영합니다.

부부 공동명의 — 전체 금액 입력 뒤 인별 과세

공동명의라고 양도가액부터 지분만큼 줄여 입력하지 않습니다. 주택 전체의 양도가액·취득가액·필요경비를 입력하면, 계산기가 1세대 1주택 비과세와 고가주택 안분을 전체 주택 기준으로 먼저 계산한 뒤 과세차익을 지분율로 나눕니다.

나뉜 과세차익에는 본인과 배우자의 공제와 누진세율을 각각 적용하고 두 사람의 세액을 합산합니다. 배우자 몫은 전체 과세차익에서 본인 몫을 뺀 금액으로 잡아 원 단위 합계를 보존합니다.

숫자로 보는 예제 — 32억 원 1주택

정부 세제개편안 문답자료의 사례는 양도가액 32억 원, 취득가액 12억 원, 필요경비 0원, 10년 보유·2년 거주 1주택입니다. 12억 원 초과분을 안분한 과세차익은 12억5천만 원입니다.

장기공제율과 공제액은 2027년 48%·6억 원, 2028년 32%·4억 원, 2029년 16%·2억 원입니다. 문답자료 기준으로 검증된 산출세액은 차례로 236,010,000원, 320,010,000원, 405,435,000원입니다.

계산기가 반영하지 않는 것

거주기간은 만 연수 기준으로 절사합니다. 개편안상 부득이한 사유 이전·특례주택·등록임대·재건축 공사기간의 거주기간 간주, 일시적 2주택·상속·혼인 특례, 미등기양도, 환산취득가액·배우자 이월과세, 연간 기본공제·인별 공제한도 누적 및 2026년 계약·신고 경과특례는 반영하지 않습니다. 정부안의 고령(65세 이상) 1주택자 수도권 주택 양도 한시 감면(2027년 50%·2028년 30%)과 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 단축(3→2년)도 반영하지 않습니다.

개별 입력값에 따른 비교는 양도세 개편 비교 계산기에서 확인할 수 있으며 실제 신고 세액과는 다를 수 있습니다.

참고 자료

• 소득세법 제89조
• 소득세법 제104조
• 재정경제부 — 2026년 세제개편안(문답자료·상세본)