부동산 세금 개편
양도세 개편 총정리 — 12억 비과세·다주택 중과·장특공제 변화
2026년 세제개편안의 12억 비과세, 다주택 중과와 장기보유·장기거주 소득공제 변화를 2027·2028·2029년 시나리오로 정리합니다.
세 시나리오를 가르는 축
| 시나리오 | 양도 시점 | 공제 체계 | 핵심 변화 |
|---|---|---|---|
| A — 현행 | 2027년 양도(2027-12-31까지) | 1주택 보유 연 4%·거주 연 4%, 각각 최대 40%·40% | 현행 장기보유특별공제 체계 |
| B — 개편 1단계 | 2028년 양도 | 1주택 거주 연 6%·최대 60%, 보유 연 2%·최대 20% | 공제 한도 20억 원 |
| C — 개편 2단계 | 2029년 양도 | 1주택 거주 연 8%·최대 80%, 보유기간 공제 없음 | 공제 한도 10억 원 |
다주택의 개편 1단계 공제율은 거주 연 2%(2년 이상 거주한 경우만)·최대 30%와 보유 연 1%·최대 15% 가운데 큰 값입니다. 개편 2단계에는 2년 이상 거주한 경우의 거주 연 2%·최대 30%만 남습니다. 조정대상지역 중과대상 주택은 두 단계 모두 제외됩니다.
장기공제 체계와 별도로 양도소득 기본공제는 일반 250만 원이며, 정부안은 2027년 양도분부터 거주 10년 이상인 1세대 1주택자가 30억 원 이하 주택을 특수관계인이 아닌 자에게 양도하면 2500만 원을 적용하는 내용입니다(계산기는 특수관계인 여부를 확인하지 않습니다).
1세대 1주택 12억 비과세 — 유지되는 것과 새 공제 요건
세 시나리오 모두 1세대 1주택 비과세 기준금액은 12억 원입니다. 보유기간 2년 요건도 유지됩니다. 다만 2017-08-03 이후 취득했고 취득 당시 조정대상지역인 주택은 거주 2년 요건을 함께 확인합니다.
이 비과세 규칙과 별도로, 개편 장기거주 소득공제에서 1주택 공제표는 거주 2년 이상인 1세대 1주택에 적용됩니다. 거주 2년 미만이면 2028년에는 일반 공제표(보유 연 1%, 최대 15%)로 낮아지고, 2029년부터는 공제가 없습니다. 정부안은 1주택 공제표 대상을 대통령령에 맡겨 두었으므로, 현행 시행령의 '보유기간 중 거주 2년 이상' 정의가 유지된다는 전제입니다. 12억 원 비과세 자체에 2028년부터 일괄적으로 새 거주 요건이 생긴다는 뜻은 아닙니다.
취득일과 거주기간을 반영한 결과는 양도세 개편 비교 계산기에서 세 양도 시점으로 나누어 볼 수 있습니다.
다주택 중과는 지금도 적용 중입니다
조정대상지역 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝나, 2026년 5월 10일 이후 양도분에는 현행 +20%p(2주택)·+30%p(3주택 이상)가 적용되고 있습니다(2026년 5월 9일까지 체결한 매매계약의 경과규정은 별도). 정부안은 2027·2028년 가산을 한시적으로 완화한 뒤 2029년부터 원래 수준으로 돌아가는 내용입니다. 정부안 부칙은 2026년 5월 10일~12월 31일 양도분 중 완화 대상 주택(정부 발표상 보유 2년 이상, 시행령으로 정할 사항)도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고하면 완화 가산(+5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용하도록 하고 있어, 통과되면 올해 양도분의 신고 시점이 세액에 영향을 줄 수 있습니다.
다주택 중과 한시 완화 일정(정부안)과 가산세율
| 양도연도 | 2주택 | 3주택 이상 | 계산기 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 2027년 | 기본세율+5%p | 기본세율+10%p | 완화 |
| 2028년 | 기본세율+10%p | 기본세율+15%p | 완화 폭 축소 |
| 2029년 이후 | 기본세율+20%p | 기본세율+30%p | 중과 가산 복귀 |
위 가산은 양도 당시 조정대상지역에 있는 다주택자의 주택을 기준으로 합니다. 중과대상 주택은 세율이 완화되는 기간에도 장기보유특별공제가 계속 배제됩니다. 계산기는 소득세법 제95조제2항과 정부 세제개편안 문답자료에 따라 이 배제를 세 시나리오에 반영합니다.
부부 공동명의 — 전체 금액 입력 뒤 인별 과세
공동명의라고 양도가액부터 지분만큼 줄여 입력하지 않습니다. 주택 전체의 양도가액·취득가액·필요경비를 입력하면, 계산기가 1세대 1주택 비과세와 고가주택 안분을 전체 주택 기준으로 먼저 계산한 뒤 과세차익을 지분율로 나눕니다.
나뉜 과세차익에는 본인과 배우자의 공제와 누진세율을 각각 적용하고 두 사람의 세액을 합산합니다. 배우자 몫은 전체 과세차익에서 본인 몫을 뺀 금액으로 잡아 원 단위 합계를 보존합니다.
숫자로 보는 예제 — 32억 원 1주택
정부 세제개편안 문답자료의 사례는 양도가액 32억 원, 취득가액 12억 원, 필요경비 0원, 10년 보유·2년 거주 1주택입니다. 12억 원 초과분을 안분한 과세차익은 12억5천만 원입니다.
장기공제율과 공제액은 2027년 48%·6억 원, 2028년 32%·4억 원, 2029년 16%·2억 원입니다. 문답자료 기준으로 검증된 산출세액은 차례로 236,010,000원, 320,010,000원, 405,435,000원입니다.
계산기가 반영하지 않는 것
거주기간은 만 연수 기준으로 절사합니다. 개편안상 부득이한 사유 이전·특례주택·등록임대·재건축 공사기간의 거주기간 간주, 일시적 2주택·상속·혼인 특례, 미등기양도, 환산취득가액·배우자 이월과세, 연간 기본공제·인별 공제한도 누적 및 2026년 계약·신고 경과특례는 반영하지 않습니다. 정부안의 고령(65세 이상) 1주택자 수도권 주택 양도 한시 감면(2027년 50%·2028년 30%)도 반영하지 않습니다. 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례기간 단축(3→2년)은 국회 법률안이 아니라 시행령 개정으로 이미 2026-10-01부터 시행 중입니다(소득세법 시행령 제155조제1항제1호). 조정대상지역에 종전주택을 가진 1세대가 2026-08-04 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 10-01 이후 종전주택을 양도하는 경우에 적용됩니다. 조정대상지역 공고 전에 신규주택(취득 권리 포함)을 취득했거나 계약금을 지급한 경우는 제외되고, 부칙의 경과조치(정부 발표상 2026-08-03까지 취득하거나 계약금을 지급한 경우)도 종전 규정(3년)을 따릅니다. 계산기는 이것도 반영하지 않습니다.
개별 입력값에 따른 비교는 양도세 개편 비교 계산기에서 확인할 수 있으며 실제 신고 세액과는 다를 수 있습니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택 12억 원 비과세 기준이 없어지나요?
계산기의 세 시나리오에서는 12억 원 기준을 유지합니다. 보유 2년과, 취득 시기·조정대상지역 여부에 따라 필요한 거주 2년 요건을 함께 확인합니다.
다주택 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 받나요?
조정대상지역 중과대상 다주택 주택은 가산세율이 완화되는 기간에도 장기보유특별공제가 배제되는 것으로 계산합니다.
공동명의는 지분 금액만 입력하나요?
아닙니다. 주택 전체 양도가액·취득가액·필요경비를 입력하고 본인 지분율을 선택합니다. 계산기가 전체 기준 비과세·안분 뒤 지분별 인별 과세를 적용합니다.